Ακίνητα: Οι τιμές για αγορά σε Αθήνα, Πειραιά, υπόλοιπη Ελλάδα [πίνακες]

Οι σημερινές υψηλές τιμές αγοράς ακινήτων έχουν τεράστια απόσταση από αυτές του 2017 και το πρώτο τρίμηνο του έτους επιβεβαιώνει ότι το 2024 ήρθε για να τη μεγαλώσει.

Σε δημοφιλείς περιοχές της Αττικής οι τιμές είναι ήδη υπερδιπλάσιες. Στους Αμπελόκηπους η τιμή για ένα ακίνητο άνω των 5 ετών κινείται πέριξ των 2.283 ευρώ/τ.μ., ενώ το 2017 ήταν μόλις 725 ευρώ/τ.μ., αύξηση της τάξης του 214,9%. Ανάλογες ακραίες διαφορές βλέπουμε και στα Εξάρχεια, όπου οι τιμές κινούνται κοντά στα 2.090 ευρώ/τ.μ., με αφετηρία το 2017 και τα 675 ευρώ (άνοδος 209,63%).

Στα μεγάλα πληθυσμιακά κέντρα της χώρας, όπως αναφέρει ο Ελεύθερος Τύπος, οι τιμές έχουν ανέβει περισσότερο απ’ ό,τι στην υπόλοιπη επικράτεια και ειδικά σε περιοχές μεγάλης ζήτησης, όπως τα παραδείγματα αυτά. Σύμφωνα με τους ειδικούς, αν και η άνοδος τιμών θα συνεχιστεί, οι περιοχές με τα ρεκόρ πωλήσεων των προηγούμενων ετών έχουν μεγαλύτερο βαθμό κορεσμού και θα είναι από τις πρώτες που θα δούμε σημάδια εξισορρόπησης των τιμών. Όχι πτώση, αλλά μικρότερη άνοδο.

Αγορά ακινήτων : Ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα

Πηγή: Έρευνα Cerved Property Services

(ΠΙΝΑΚΑΣ 2) – ΕΝΑΛΛΑΞ ΧΡΩΜΑ ΣΤΙΣ ΚΟΛΩΝΕΣ

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ

Φορολογικές δηλώσεις: Οριστική παράταση – Ποια η νέα ημερομηνία

ΤΙΤΛΟΣ

Αγορά ακινήτων: Η εξέλιξη των τιμών

Πηγή: Δείκτης Τιμών Spitogatos SPI

Αγορά ακινήτων: Οι τιμές και  η διαφορά στην 7ετια 2017-2024

Πηγή: Τιμές αγγελιών 2024 xe.gr, indomio.gr. Στοιχεία 2017 REMAX

«Περιζήτητες» αλλά και ακριβές οι μικρές κατοικίες

Πρώτα σε ζήτηση και άνοδο τιμών, τα μικρά ακίνητα, το 2024. Σύμφωνα με τις τάσεις της αγοράς, φέτος βλέπουμε επανάληψη του 2023, με τα μικρά ακίνητα να ξεχωρίζουν για την τιμή και την ευελιξία χρήσης τους, καθώς είναι στην πρώτη θέση της ζήτησης για τις μεγάλες πόλεις, όπως και στα φοιτητικά κέντρα. Κοντά ακολουθούν οι λίγο μεγαλύτερες κατοικίες επιφάνειας 70-85 τ.μ., που μπορούν να φιλοξενήσουν οικογένεια. Τα τελευταία ιστορικά στοιχεία, από έρευνα του Παρατηρητηρίου Αγοράς Κατοικιών GREEN Estate (TOPO GES IKE), δείχνουν ότι εντός πόλης το μέσο ακίνητο παραμένει μικρότερο απ’ ό,τι στα προάστια, όμως ο μέσος όρος των τετραγωνικών μέτρων αυξάνεται από έτος σε έτος.

Στα νότια προάστια της Αθήνας υπήρξε σταδιακή αύξηση της επιφάνειας της μέσης κατοικίας, από 75 τ.μ. το 2021 σε 79 τ.μ. το 2023. Στις περιοχές της Ανατολικής Αττικής το εμβαδόν του μέσου ακινήτου σημείωσε αύξηση στα 103 τ.μ. Στο κέντρο του Πειραιά τα μέσα τετραγωνικά αυξήθηκαν κατά 9, στα 77, ενώ στα προάστια του Πειραιά αυξήθηκαν κατά 5, στα 75 τ.μ. Ακόμα αύξηση παρατηρούμε στα νησιά Αργοσαρωνικού, στα 86 τ.μ. το 2023, από 83 τ.μ. το 2022.

Αγορά ακινήτων: Οι ειδικοί «βλέπουν» αναρρίχηση τιμών από 5% έως και 20%

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα ευρήματα της καθιερωμένης έρευνας αγοράς της CPS με τη συμμετοχή άνω των 200 συνεργατών της, μεσιτών και εκτιμητών, όπου το 53% των ερωτηθέντων εκτιμά ότι οι τιμές των κατοικιών θα παραμείνουν στα σημερινά αυξημένα επίπεδα και το 44% προβλέπει περαιτέρω αύξηση μέσα στο έτος. Μόλις το 4% διαβλέπει μειώσεις. Στο 44% που εκτιμά ότι έρχονται νέες αυξήσεις το 24% αναμένει οριακή άνοδο έως 5%, το 16% βλέπει τις τιμές να αυξάνονται έως και 10%, ενώ υπάρχει και ένα 4% που θεωρεί πως οι τιμές μπορεί να σκαρφαλώσουν έως και 20%. «Πρωταθλητές» ζήτησης και ανόδου τιμών είναι τα νεότερα και ενεργειακά «θωρακισμένα» κτίσματα, καθώς οι τιμές πώλησης κατοικιών υψηλής ενεργειακής κατάταξης εμφανίζουν εντονότερες αυξητικές τάσεις που φτάνουν έως το 20%.

Πάντως το αγοραστικό ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό, καθώς σύμφωνα με την έρευνα, στις κατοικίες προς ιδιοκατοίκηση το 56% βλέπει διατήρηση της ζήτησης στα σημερινά ισχυρά επίπεδα, το 36% βλέπει αυξημένο ενδιαφέρον και μόλις το 8% εκτιμά μείωση. Διαφορετικά είναι τα πράγματα στα ενοίκια, καθώς εκεί οι απόψεις διίστανται, με το 60% των ερωτηθέντων να προβλέπουν σταθεροποίηση, καθώς τα ενοίκια έχουν πλέον φθάσει σε οριακά επίπεδα για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό, που αδυνατεί να ανταποκριθεί στα σημερινά αυξημένα επίπεδα τιμών, αλλά το 40% προβλέπει νέο γύρο αυξήσεων έως και 10%.

Την ανιούσα πήραν οι αντικειμενικές τιμές ακινήτων: Θα ακολουθήσουν τις εμπορικές

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος καταγράφουν την ανοδική πορεία των τιμών αγοράς των κατοικιών την τελευταία τριετία, ο οποίος θα αποτυπωθεί και στις φορολογητέες τιμές των ακινήτων, καθώς οι αντικειμενικές αξίες θα ακολουθήσουν τις εμπορικές τιμές.

Σημειώνεται πως, με βάση τις φορολογητέες αξίες, υπολογίζονται οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων, γονικών παροχών, δωρεών, κληρονομιών, ο ΕΝΦΙΑ και συνολικά περίπου 20 φόροι και τέλη που βαρύνουν τα ακίνητα.

Γιατί θα αυξηθούν 40%

Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών έγινε τον Ιούνιο του 2021 (και ίσχυσαν από την 1η/1/2022), με βάση στοιχεία που συνέλεξαν ιδιώτες πιστοποιημένοι εκτιμητές, στους οποίους είχε αναθέσει το υπουργείο Οικονομικών την καταγραφή των τιμών αγοράς. Οι εισηγήσεις που υπέβαλαν στις αρχές του 2021 στηρίχθηκαν στις τιμές αγοράς που ίσχυαν στο τέλος του 2020.

Την περίοδο εκείνη, ο δείκτης τιμών των ακινήτων που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος ήταν στις 67,6 μονάδες. Ο αντίστοιχος δείκτης το δ΄ τρίμηνο του 2023 εκτινάχθηκε στις 95 μονάδες, καταγράφοντας μια αύξηση 40,55%.

Με δεδομένο, ότι ισχύει (και ενισχύεται) η γενική αρχή, ότι οι τιμές εφορίας των ακινήτων θα πρέπει να προσαρμόζονται στις πραγματικές τιμές αγοράς, η αύξηση που επέρχεται θα είναι δραματική, καθώς θα υπερβεί το 40%.

Ο προγραμματισμός του ΥΠΕΘΟ προβλέπει ανά διετία αναπροσαρμογή των τιμών, προκειμένου να αποφεύγονται μεγάλες αυξήσεις, οι οποίες προκαλούν νευρικότητα στην αγορά.

Ωστόσο, αυτή τη φορά, η ίδια η αγορά «τρέχει» και οδηγεί τις εξελίξεις, καθώς οι τιμές έχουν αυξηθεί αισθητά, και οι αντικειμενικές τιμές με τις οποίες υπολογίζονται οι φόροι, δεν μπορούν να μείνουν πίσω.

Στο πλαίσιο αυτό, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, αναμένεται να εκκινήσει τη διαδικασία επαναπροσδιορισμού των τιμών εφορίας των ακινήτων, το καλοκαίρι, μετά τις ευρωεκλογές, με την προοπτική να εφαρμοστούν από την 1η Ιανουαρίου 2025.

Στο διάστημα, που θα μεσολαβήσει μέχρι την αναπροσαρμογή τους, θα ενταθεί η ζήτηση και θα αυξηθούν οι αγοραπωλησίες προκειμένου να προλάβουν τις νέες αυξημένες τιμές, γεγονός που θα συντηρήσει τις ανοδικές πιέσεις των τιμών κατοικιών και γενικότερα των ακινήτων.

Αυτόματη αναπροσαρμογή

Η προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών θα γίνει με τη χρήση δύο νέων συστημάτων που θα αναπτύξει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Το πρώτο σύστημα, ονομάζεται Μητρώο Ακινήτων και θα συλλέγει πληροφορίες για τις διακυμάνσεις των τιμών των ακινήτων στην αγορά, θα προσαρμόζει το ύψος των αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο σε τέτοια επίπεδα ώστε οι τελικές φορολογητέες αξίες που θα προκύπτουν να ταυτίζονται με τις εμπορικές τιμές.

Συγχρόνως, με το σύστημα αυτό, θα γίνεται ανά τακτά διαστήματα αυτόματη αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της αγοράς, είτε αυτά κινούνται ανοδικά είτε καθοδικά.

Το Μητρώο Ακινήτων, θα συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων από όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως π.χ. υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα (Κτηματολόγιο, Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ), τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλλοτρίωσης, δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων όπως χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.

Το δεύτερο σύστημα που ετοιμάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών είναι το Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, με το οποίο θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων (CAMA), δημόσιων και ιδιωτικών, «κατά τρόπο ομοιόμορφο, δίκαιο, θεσμικά κατοχυρωμένο και αυτοματοποιημένο».

Η μαζική εκτίμηση θα γίνεται, όπως αναφέρει η ιστοσελίδα businessdaily.gr, βάσει των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτων και με την αξιοποίηση κατάλληλων αλγορίθμων, για την ομοιόμορφη και αυτοματοποιημένη εκτίμηση της αξίας κάθε ακινήτου, ώστε να είναι ευθυγραμμισμένη με την τρέχουσα εικόνα της αγοράς ακινήτων. Στόχοι της λειτουργίας του συστήματος αυτού είναι επίσης η τήρηση ιστορικότητας για τις εν λόγω εκτιμήσεις και η παραγωγή σχετικών στατιστικών στοιχείων.

Κάθε χρήστης του συστήματος αυτού θα έχει τη δυνατότητα:

Να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου,

Να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες,

Να εισάγει δεδομένα και

Να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.

Η θέαση αποτελεσμάτων αναζήτησης και εντοπισμού θα γίνεται μέσω γεωγραφικών χαρτών και αλφαριθμητικών χαρακτήρων, ενώ επιπλέον το σύστημα θα υποστηρίζει διοικητικές διαδικασίες διαχείρισης ενστάσεων και προσφυγών.

Αγορά ακινήτων: Ποιες περιοχές επηρεάζονται λόγω της Golden Visa

Σε περιοχές με μέτρια οικιστική ζήτηση, το όριο θα αυξηθεί από 250.000 ευρώ που βρίσκεται σήμερα σε 400.000 ευρώ. Όπου δεν καταγράφεται αξιοσημείωτη ζήτηση για «χρυσή επένδυση» σε ακίνητα, το όριο θα παραμείνει στα 250.000 ευρώ. Με τον τρόπο αυτόν εκτιμάται ότι μπορεί να απελευθερωθούν 5.000-10.000 ακίνητα που ευελπιστούν σήμερα να αλιεύσουν ξένους επενδυτές.

Όσοι τελικά αποφασίσουν να τα αγοράσουν θα πρέπει δε να δεσμευτούν ότι δεν θα τα διαθέσουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb.

Σήμερα, το όριο των 500.000 ευρώ για την αγορά κατοικίας με το πρόγραμμα της Golden Visa αφορά περιοχές του Βόρειου Τομέα της Αττικής και συγκεκριμένα Πεντέλη, Κηφισιά, Μεταμόρφωση, Χαλάνδρι, Αγία Παρασκευή, Βριλήσσια, Νέα Ιωνία, Ηράκλειο, Χολαργό, Παπάγου, Πεύκη, Λυκόβρυση και Μαρούσι. Στον Νότιο Τομέα ισχύει αντίστοιχα, τους δήμους Αγίου Δημητρίου, Αλίμου, Γλυφάδας, Ελληνικού-Αργυρούπολης, Καλλιθέας, Μοσχάτου-Ταύρου, Νέας Σμύρνης και Παλαιού Φαλήρου και στον Κεντρικό Τομέα τους Δήμους Αθηναίων, Φιλαδέλφειας-Χαλκηδόνας, Γαλατσίου, Ζωγράφου, Καισαριανής, Βύρωνα, Ηλιούπολης, Δάφνης Υμηττού. Επίσης μέχρι σήμερα μπορούσε κάποιος να αποκτήσει π.χ. δύο ακίνητα των 125.000 ευρώ, για να καλύπτει το όριο των 250.000 ευρώ.

Με βάση τα τελευταία στοιχεία τα κεφάλαια που εισέρρευσαν στη χώρα από το εξωτερικό μέσω της Χρυσής Βίζας προσέγγισαν τα 4,4 δις. ευρώ ενώ οι υποβληθείσες αιτήσεις φθάνουν τις 14.875, ενώ έχουν εγκριθεί 7.387. Πρώτοι στην κατάταξη για την αγορά ακινήτων μέσω της Golden Visa είναι οι Κινέζοι ενώ σημαντική αύξηση καταγράφεται την τριετία 2021-2023 από τις χώρες της Μέσης Ανατολής αλλά και από το Ηνωμένο Βασίλειο. Την πρώτη δεκάδα στο τέλος του 2023 συνθέτουν οι εξής: Κίνα, Τουρκία, Λίβανος, Ιράν, Ηνωμένο Βασίλειο, Αίγυπτος, ΗΠΑ, Ισραήλ, Ρωσία και Ουκρανία.

Μέχρι σήμερα έχουν χορηγηθεί περίπου 20.000 μόνιμες άδειες διαμονής επενδυτή οι οποίες αφορούν αντίστοιχο αριθμό ακινήτων, εκ των οποίων μόνο ποσοστό 6% κάνει πραγματική χρήση του ακινήτου. Οι δε ενδιαφερόμενοι είναι κατά κύριο λόγω Τούρκοι και Ισραηλινοί.